Aktionärsbrief

Die Arbonia Gruppe (Arbonia) sah sich im Geschäftsjahr weiterhin mit einem herausfordernden Marktumfeld konfrontiert. Einige Märkte litten unter einem weiteren Rückgang der Baukonjunktur. Verstärkend wirkte sich die zunehmende politische Unsicherheit im für die Arbonia wichtigsten Markt Deutschland aus. Der Arbonia gelang es, diesen Widrigkeiten mit zielgerichteten Massnahmen entgegenzuwirken: Hier sind einerseits die Akquisitionen von Dimoldura in Spanien und Lignis in Tschechien zu nennen, welche die Abhängigkeit vom deutschen Markt erheblich reduzieren. Andererseits wirken die bereits im vergangenen Jahr eingeleiteten Massnahmen zur Kosteneinsparung.

Die Arbonia Gruppe (Arbonia) sah sich im Geschäftsjahr weiterhin mit einem herausfordernden Marktumfeld konfrontiert. Einige Märkte litten unter einem weiteren Rückgang der Baukonjunktur. Verstärkend wirkte sich die zunehmende politische Unsicherheit im für die Arbonia wichtigsten Markt Deutschland aus. Der Arbonia gelang es, diesen Widrigkeiten mit zielgerichteten Massnahmen entgegenzuwirken: Hier sind einerseits die Akquisitionen von Dimoldura in Spanien und Lignis in Tschechien zu nennen, welche die Abhängigkeit vom deutschen Markt erheblich reduzieren. Andererseits wirken die bereits im vergangenen Jahr eingeleiteten Massnahmen zur Kosteneinsparung.

Der im April 2024 angekündigte Verkauf der Division Climate an die chinesische Midea Gruppe konnte im Februar 2025 mit dem Vollzug (Closing) abgeschlossen werden. Mit dem Abschluss der Transaktion wird die Arbonia sich auf das Türengeschäft fokussieren und hat mit den zuvor genannten Akquisitionen bereits Schritte unternommen, um dieses signifikant zu stärken.

Mit der Fokussierung gehen einige organisatorische Wechsel einher, so hat der bisherige CEO der Division Türen, Claudius Moor, die Rolle des CEO der Arbonia Gruppe per 1. Januar 2025 übernommen. Folgerichtig hat Alexander von Witzleben am selben Tag seine exekutive Rolle aufgegeben und verbleibt als Präsident des Verwaltungsrats. Mit Uwe Schiller als neuem CFO sowie dem Austritt von Alexander Kaiss (CEO der verkauften Division Climate) beziehungsweise dem Eintritt von Markus Hütt, in die Konzernleitung, per 26. Februar 2025, hat sich die Konzernleitung der Arbonia Gruppe insgesamt deutlich verändert.

Geschäftszahlen für das Jahr 2024

Die Arbonia (fortzuführende Geschäftsbereiche) verzeichnete im Geschäftsjahr 2024 ein Umsatzwachstum von 10.2% auf CHF 556.3 Mio. Darin enthalten sind die Akquisitionen der spanischen Dimoldura inkl. Rozière in Frankreich sowie der tschechischen Gesellschaft Lignis ab dem jeweiligen Closing Datum. Ohne Währungs- und Akquisitionseffekte (organisch) musste jedoch ein Rückgang von –5.4% verzeichnet werden. Das EBITDA (inkl. Sondereffekte) konnte im Geschäftsjahr um 107.8% auf CHF 66.3 Mio. gesteigert werden. Dies entspricht einer Steigerung der EBITDA-Marge von 6.3% auf 11.9%. Neben den Akquisitionen ist hierin ein Erlös (Sondereffekt) für den Verkauf des Areals an der Zelgstrasse in Arbon von rund CHF 29 Mio. auf Stufe EBITDA enthalten. Dem entgegen laufen Personalanpassungen, Akquisitionskosten sowie Aufwände für die Herauslösung der Kermi Glaslösung aus der Kermi GmbH (Division Climate) in Plattling. Die Sondereffekte summieren sich netto auf insgesamt CHF 24.6 Mio. Das EBITDA ohne Sondereffekte konnte um 22.1% auf CHF 41.7 Mio. gesteigert werden, dies entspricht einer Steigerung der EBITDA-Marge (ohne Sondereffekte) von 6.8% auf 7.5%. Das EBIT ohne Sondereffekte sank von CHF –6.5 Mio. im vorigen Geschäftsjahr auf CHF –7.7 Mio., die EBIT-Marge ohne Sondereffekte fiel folglich von –1.3% auf –1.4%. Mit Sondereffekten belief das EBIT sich auf CHF 16.9 Mio., nach CHF –8.7 Mio. in der Vorjahresperiode, wodurch die entsprechende EBIT-Marge (mit Sondereffekten) von –1.7% auf 3.0% gesteigert werden konnte. Das Konzernergebnis (ohne Sondereffekte) summiert sich auf CHF –18.6 Mio. nach CHF –12.4 Mio. im Vorjahr, mit Sondereffekten stieg das Konzernergebnis von CHF –14.1 Mio. auf CHF 2.7 Mio. an.

Mit den Akquisitionen von Dimoldura und Lignis hat die Arbonia wichtige Meilensteine in der Fokussierung auf das Türengeschäft erreicht. Wären diese Zukäufe bereits ab dem 1. Januar 2024, statt des jeweiligen Closing-Datums, vollständig konsolidiert worden (pro-forma), beliefe sich der Umsatz der neuen Arbonia auf CHF 604 Mio. Dies entspricht einer Umsatzsteigerung um rund 20 % gegenüber dem Vorjahr (siehe Anmerkung 41).

In all diesen Werten ist die Division Climate nicht enthalten. Sie wird als aufgegebener Geschäftsbereich behandelt. Die wettbewerbsrechtliche Zustimmung der EU-Kommission, welche bis zum Jahresende noch ausstand, ist am 28. Januar 2025 eingegangen, sodass der Verkauf am 26. Februar 2025 vollzogen werden konnte (Closing).

Marktumfeld 2024

In den grössten europäischen Märkten der Arbonia konnte sich die Baukonjunktur im Jahr 2024 noch nicht spürbar erholen. Stattdessen hielt die Unsicherheit an, die bereits das Geschäftsjahr 2023 geprägt hatte, inklusive rückläufiger Baugenehmigungen und erhöhter Finanzierungskosten. Einige dieser Rahmenbedingungen, wie Zins-, Energie- und Materialkosten haben sich im Jahresverlauf etwas verbessert, haben aber in den meisten Märkten noch zu keiner spürbaren Erholung führen können.

Im weiterhin wichtigsten Markt für die Arbonia, in Deutschland, hat die negative Entwicklung der Baukonjunktur sich fortgesetzt. Hier ist wiederum der Neubau von Wohnraum und insbesondere Einfamilienhäusern stark beeinträchtigt gewesen. Dies aufgrund anhaltender konjunktureller Unsicherheit, den hohen Zinskosten und den daraus resultierenden rückläufigen Baugenehmigungen. Die nicht genehmigten beziehungsweise begonnenen Bauvorhaben des Vorjahres sind gleichzeitig die fehlenden Bauprojekte in 2024 gewesen. Obwohl die Baukosten und die Hypotheken-Nachfrage in die richtige Richtung tendieren, weisen die Baugenehmigungen noch keine Erholung auf, sodass 2025 die Nachfrage aus diesem Sektor erneut auf tiefem Niveau verbleiben dürfte. Auf der anderen Seite hat sich das Renovierungsgeschäft erfreulich stabil gezeigt und sollte nach der Verschiebung von Kapazitäten hierhin im laufenden Geschäftsjahr wieder wachsen, und auch der Hochbau (ausserhalb des Wohnbaus) zeigt eine ähnliche Tendenz auf.

In der Schweiz hat sich nach zwei Jahren die Nachfrage im Hochbau wieder verbessert, wobei die Nachfrage insbesondere ausserhalb des Wohnungsbaus auftrat und dort Wachstumsimpulse setzte. Im Segment Wohnungen hat sich der Schweizer Markt jedoch stabilisiert und wird im abgelaufenen Geschäftsjahr wahrscheinlich nur ein kleines Minus verzeichnen, wobei, wie in Deutschland, die Effekte vor allem aus dem Neubau stammen, gepaart mit einer robusten Nachfrage nach Renovierungsmassnahmen. Im kommenden Jahr sollte diese Erholung aufgrund der gesunkenen Finanzierungs- und Materialkosten an Dynamik gewinnen. Der Wohnbau dürfte sich allerdings weiter etwas schwächer entwickeln als der sonstige Hochbau. Ungebrochen bleibt aber, wie auch in Deutschland, die hohe Nachfrage nach Wohnungen, besonders in den Ballungszentren.

Der für die Arbonia wichtig gewordene Markt Spanien hat sich in 2024 gut entwickelt. Zum einen steigen die Mieten und Immobilienpreise in der Folge eines Jahrzehnts an nicht ausreichendem Wohnbau kontinuierlich an. Dies, zusammen mit sich stetig verbessernder Profitabilität für Entwickler, sollte dafür sorgen, dass der Bau neuer Wohnungen sich weiter dynamisch entwickeln wird, mit positiven Folgeeffekten für den Renovierungssektor. Im sonstigen Hochbau hält die Konjunkturunsicherheit aber, wie in anderen europäischen Märkten, weiter an, wodurch dieser Sektor in 2024 leicht rückläufig gewesen sein dürfte. Eine Erholung wird hier wahrscheinlich deutlich weniger dynamisch ausfallen. Ein Lichtblick ist jedoch der Hotelsektor, welcher weiter von den steigenden Touristen-Zahlen profitiert.

Die Baukonjunktur in Frankreich wird im vergangenen Jahr, aber auch im kommenden Jahr einen Rückgang verzeichnen. Dies hauptsächlich aufgrund des wichtigen Binnenkonsums, welcher durch hohe Inflation und gestiegene Zinsen ausgebremst wurde, sodass insbesondere der Neubau von Wohnungsräumen und gewerblichen Immobilien stark rückläufig ist. Einzig der Renovierungssektor (Wohnbau wie sonstiger Hochbau) konnte weiter wachsen und sollte diesen Kurs auch fortsetzen. Mittelfristig dürften dann die verbesserten ökonomischen Rahmenbedingungen für eine Verbesserung im Neubau sorgen.

Die osteuropäischen Märkte Polen und Tschechien haben sich im vergangenen Jahr leicht unterschiedlich entwickelt. Der polnische Wohnungsbau erfuhr in 2024 eine deutliche Erholung, mit Wachstumsraten im Neubau sowie der Renovation. Und auch in Tschechien konnte die Arbonia hohe Wachstumsraten erzielen. Dieser Aufschwung in Polen ist vor allem neuen Baustarts beziehungsweise der Fortsetzung von Projekten in den Bereichen Einfamilienhäuser und Mietgebäude zu verdanken, während die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Polen durch die Kosteninflation gebremst wurde. Ausserhalb des Wohnungsbaus entwickelte sich der sonstige Hochbau uneinheitlich: während in Tschechien die öffentliche Nachfrage für neue Bildungseinrichtungen bzw. deren Renovation den Sektor abstützen konnte und künftig wieder für wachsende Nachfrage sorgen sollte, ist in Polen die Nachfrage der öffentlichen Hand drastisch zurückgegangen. In den nächsten Jahren dürfte sich der sonstige Hochbau in beiden Märkten aber wieder dynamischer entwickeln.

Strategie und Entwicklung der Arbonia

Mit dem Abschluss des Verkaufs der bisherigen Division Climate fokussiert sich die neue Arbonia auf das Türengeschäft, mit dem Ziel, seine Stellung als führender Hersteller von Innentüren aus Holz und Glas in ganz Europa auszubauen.

Die neue Arbonia hat im Hinblick auf dieses Ziel im vergangenen Jahr bedeutende Fortschritte gemacht. Zum einen konnte mit der Akquisition des spanischen Herstellers Dimoldura die Marktführerschaft in Spanien übernommen werden, gleichzeitig konnte die Stellung auf dem französischen Markt mit Dimoldura’s Tochter Rozière ausgebaut werden. Mit dem tschechischen Objektspezialisten Lignis akquirierte die Arbonia zudem eine perfekte Ergänzung für die Marktbearbeitung in Osteuropa im Zusammenspiel mit Standardtüren von Invado. Durch die Kombination des Produktportfolios beider Unternehmen schafft die Arbonia einen Vollsortimenter für den osteuropäischen Raum, der exzellent positioniert ist, um weiter Marktanteile zu gewinnen. Mit diesen Akquisitionen schritt die Arbonia in der Diversifikation ihrer Absatzwege weiter voran, da Dimoldura beispielsweise einen signifikanten Teil ihres Umsatzes über den Vertriebskanal Heimwerker-Märkte (DIY) erwirtschaftet. Zusätzlich gewann die Arbonia Türengruppe zwei deutsche Ketten von Heimwerker-Märkten als Kunden, welche nun Türen von Arbonia als Handelsmarke verkaufen. Auch geografisch konnte die neue Arbonia ihre Absatzwege diversifizieren, indem Spanien und Frankreich wichtige Absatzmärkte geworden sind und somit die Abhängigkeit von der deutschen Baukonjunktur gesenkt wird.

Die schwierige Baukonjunktur in Europa, aber insbesondere im wichtigen deutschen Markt, hat das Geschäft der Business Unit Holzlösungen im vergangenen Jahr erheblich beeinflusst und zu Insolvenzen bei Mitbewerbern geführt. Hinzu kommt, dass Lagerbestellungen ausblieben und stattdessen Ware auf Kommission mit Losgrösse 1 bestellt wird, was bei den grossen deutschen Werken zu erheblichen Mehraufwänden, beispielsweise durch Umrüstung von Maschinen, geführt hat. Dies hat sich zusammen mit einem unvorteilhafteren Produktmix und einem erneuten Rückgang bei Standardtüren negativ ausgewirkt. Der Bereich Funktionstüren hat sich wiederum deutlich besser entwickelt. In diesem sowie im Zielmarkt Hotels gewann die Arbonia Marktanteile und konnte so einen Teil des Rückgangs gut kompensieren. Aufgrund des Umsatzrückgangs ist es im Geschäftsjahr 2024 zu Personalanpassungen gekommen. Auch das Objektgeschäft entwickelte sich erneut ansprechend und erreichte im zweiten Jahr in Folge zweistellige Zuwachsraten. All dies und der Gewinn von Marktanteilen in verschiedenen Märkten trugen zu einer weiteren Margenverbesserung bei.

Der Markt für die Business Unit Glaslösungen war im vergangenen Jahr ebenfalls erheblich durch den erneuten Rückgang der Nachfrage beeinträchtigt. Eine zusätzliche Belastung sind die weiterhin deutlich erhöhten Materialkosten für Glasprodukte. In der Folge kam es in Deutschland zu weiteren Personalanpassungen, welche gemeinsam mit diversen Massnahmen zur Effizienzsteigerung beitragen werden. Zudem konnte der Rückgang des Neugeschäfts durch bestehende Kunden sowie Aufträge im Segment Renovierungen teilweise aufgefangen werden. Überaus erfolgreich hat sich zudem das Segment Glastrennwandsysteme für Büros im vergangenen Jahr entwickelt, so konnte die Gesellschaft Interwand den höchsten Umsatz der letzten Jahre ausweisen, dies als Folge der Anpassung von Büros an neue Bedürfnisse der Mitarbeitenden. Als aussergewöhnliche Belastung ist hingegen die Aufteilung der Kermi GmbH in Plattling zu nennen, da ein Teil der Gesellschaft in der Business Unit Glaslösungen verbleiben wird, während andere Bereiche Teil des Verkaufs der Division Climate sind.

Trotz dieser Hemmnisse auf Seite der Nachfrage ist es der Arbonia Türengruppe gelungen, weitere Marktanteile zu gewinnen, auch in Deutschland. Dies aufgrund von branchenführender Produktivität, aber auch durch die gezielte Stärkung des Objektgeschäfts, welches viele namhafte Projekte, wie beispielsweise das Bauprojekt FOUR Towers in Frankfurt am Main (D), gewinnen konnte. Auch mit der Akquisition von Interwand im vergangenen Jahr wurde das bisher kaum erschlossene Segment Büros erfolgreich erschlossen. Nebst der Marktführerschaft in Spanien wurde mit der Akquisition von Dimoldura und Rozière auch eine optimale Plattform geschaffen, um die wichtigen Heimwerker-Märkte in Frankreich, der drittgrössten Bauwirtschaft Europas, zu erschliessen. Infolgedessen übernahm die Arbonia die Marktführerschaft in Kontinentaleuropa.

Auf der Kostenseite hat die neue Arbonia bedeutende Fortschritte gemacht: Durch den strukturierten Energieeinkauf konnten die Kosten signifikant reduziert werden. Zu weiteren Energiekostensenkungen wird die neue KWK Anlage in Prüm führen, welche nun einen Grossteil der am Standort benötigten Energie und Wärme selbst erzeugt. Dazu haben gesunkene Materialkosten sich ebenso positiv auf die Profitabilität ausgewirkt, wie die im Geschäftsjahr 2023 angekündigten Personalmassnahmen.

Intensivierung der Nachhaltigkeit

Im Zuge der Fokussierung auf das Türengeschäft hat die Arbonia ihr Nachhaltigkeitsmanagement neu aufgestellt und personell mit mehr Know-how ausgerüstet, um die Bemühungen für einen nachhaltigen und wirtschaftlichen Erfolg abermals zu intensivieren. Dies nicht zuletzt aufgrund der weiter steigenden Anforderungen, dies sowohl regulatorisch als auch von externen Stakeholdern, aber nicht zuletzt von den Mitarbeitenden und der Arbonia selbst. Daher hat sich die Arbonia im Geschäftsjahr 2024 formal zur Erarbeitung eines CO₂-Absenkpfades nach den Regeln der «Science Based Targets initiative (SBTi)» verpflichtet, also zu einer wissenschaftsbasierten Emissionsreduktion entlang der gesamten Wertschöpfungskette (Scope 1 – 3), einschliesslich Zulieferer und Kunden. Das Nachhaltigkeitsmanagement arbeitet ferner auf die Umsetzung der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) sowie der EU-Taxonomie hin, über die ab dem begonnenen Geschäftsjahr berichtet werden soll.

Aus Sicht der Nachhaltigkeit bieten sich jedoch nicht nur neue Herausforderungen. Durch den Fokus auf die Division Türen ergeben sich Chancen, da der wichtigste Rohstoff hier Holz ist, welches über die gesamte Lebensdauer CO₂ einspeichert.

Ausblick

Das Angebot für Immobilien, insbesondere im Wohnbau, ist in weiten Teilen Europas nicht mit der Nachfrage gewachsen. Die vergangenen Jahre haben dabei das Ungleichgewicht nur weiter verstärkt, sodass die Marktaussichten mittelfristig sehr vielversprechend sind. Kurzfristig hemmen aber die abklingenden Nachwirkungen der Corona-Jahre, wie gestiegene Zinsen, Inflation und die generelle konjunkturelle Unsicherheit, die Baukonjunktur. Erschwerend kommt die zeitliche Verzögerung von verbesserten wirtschaftlichen Bedingungen von der Ausarbeitung neuer Projekte, die Genehmigung dieser Projekte, bis zum Baustart und schliesslich dem Einbau der Türen die Erholung der Endmärkte der Arbonia hinzu. Da sich die Rahmenbedingungen aber stetig verbessern, das Renovierungsgeschäft gut läuft und die Nachfrage nach Hypotheken weiter robust ist, blickt die neue Arbonia Türengruppe vorsichtig optimistisch in die Zukunft.

Dieser Optimismus rührt daher, dass die fokussierte Türengruppe trotz Widrigkeiten in ihren Zielmärkten sehr gut aufgestellt ist. Mit dem Abschluss des Investitionsprogramms der vergangenen Jahre hat die Arbonia im europäischen Wettbewerb sowohl die Kostenführerschaft als auch die Innovationsführerschaft übernommen, mit automatisierten und effizienten Produktionsstätten, welche zunehmend eine automatisierte Auftragsverarbeitung von über 40 individuellen Parametern pro Tür ermöglicht. Zu diesen zählen beispielsweise Aussenmasse, Oberflächenbeschaffenheit, technische Anforderungen, Vorbohrungen für die Baustelle sowie die Dimensionen der Tür. Dieser hohe Automatisierungsgrad führt dazu, dass zusätzliche Produktionsvolumen beziehungsweise eine höhere Auslastung der Produktionskapazitäten infolge einer Erholung der Baukonjunktur zu einer weiteren deutlichen Margenausweitung führen, weil kaum zusätzliches Personal eingestellt werden muss. Dies ist auch vor dem Hintergrund des anhaltenden Fachkräftemangels wichtig. Gemeinsam mit der deutlich reduzierten Verschuldung und einer soliden Kapitalbasis nach dem Verkauf der Division Climate ermöglicht diese Margenausweitung es der neuen Arbonia Türengruppe, eine progressive Ausschüttungspolitik zu verfolgen.

Hinzu kommt ein umfassendes Produktportfolio von hochwertigen und passgenauen Duschabtrennungen, Trennwänden und Türen aus Glas, über grosse Stückzahlen einheitlicher Holzinnentüren, bis zu technischen Türen mit komplexen Anforderungen und Massivholztüren. Mit diesem umfassenden Produktportfolio nimmt die Arbonia in weiten Teilen Europas eine marktführende Stellung ein und kann so Lösungen für den Wohnbau, aber auch für sonstige Hochbauprojekte wie Hotels oder Büros anbieten. Und dies sowohl im Neubau als auch in der Renovation.

Alexander von Witzleben
Präsident des Verwaltungsrats

Claudius Moor
CEO